Immobilienmakler Menden-Holthausen – Immo Biesgen
Immobilienbewertung
Holthausen, Menden, Raadt: Ihr Immobilienbüro an der Zeppelinstraße
Immobilien in Menden-Holthausen
Wohnen in Menden-Holthausen – was den Stadtteil ausmacht
Lage und Charakter
Menden-Holthausen liegt südlich der Mülheimer Innenstadt auf der rechten Ruhrseite und gehört zum Stadtbezirk Rechtsruhr-Süd. Rund 14.000 Menschen wohnen hier. Er reicht vom Rand der Innenstadt bis in die Ruhrauen bei Menden und nach Raadt am Flughafen Essen/Mülheim. Villen, Siedlungsstraßen, der Wald im Witthausbusch und Felder an der Ruhr liegen dicht beieinander. Für Eigentümer heißt das: Der Name des Stadtteils sagt wenig über den Wert, die Straße sagt viel.
Ortsteile und Lagen
Holthausen ist der größte Teil, mit dem Max-Planck-Campus und dem Hauptfriedhof. Am Kahlenberg stehen Stadtvillen am Ruhrhang, einige davon unter Denkmalschutz. Der Witthausbusch ist ein Waldpark mit Tiergehege, das Rumbachtal ein Naturschutzgebiet. Menden ist ländlich geprägt, mit Ruhrauen und Leinpfad. Ickten ist dünn besiedelt, mit alten Höfen im Ruhrtal. Raadt verbindet Flughafen, A52-Anschluss und Gewerbe mit Einfamilienhaus-Straßen. Wer hier Preise vergleicht, vergleicht deshalb Lage mit Lage.
Verkehrsanbindung
Durch Holthausen führt die B1, über die Zeppelinstraße (L 442) geht es in die Innenstadt. In Raadt gibt es einen Anschluss an die A52 Richtung Essen und Düsseldorf. Die Straßenbahn 112 endet am Hauptfriedhof, die Buslinien 130, 139 und 151 fahren unter anderem zum Hauptbahnhof, zum Flughafen und nach Essen-Kettwig. Mit dem Auto sind es zum Mülheimer Hauptbahnhof fünf bis zehn Minuten, zum Essener Hauptbahnhof rund 15 und zum Flughafen Düsseldorf 20 bis 30 Minuten. Für Pendler nach Essen oder Düsseldorf gehört die Nähe zur A52 deshalb ins Exposé.
Infrastruktur und Alltag
Die Hölterschule an der Tilsiter Straße ist die Grundschule im Stadtteil, die Luisenschule An den Buchen das Gymnasium. In Raadt liegt die Rembergschule, eine Förderschule. Kitas gibt es unter anderem am William-Shakespeare-Ring und an Dinnendahls Höhe. Eingekauft wird vor allem im Stadtteilzentrum an der Zeppelinstraße, für ältere Menschen gibt es das Haus Ruhrgarten in Menden und das Wohnstift Raadt. Schulweg und Einkaufsweg gehören bei uns deshalb ins Exposé.
Bebauung und Baujahre
Rund vier von fünf Wohngebäuden in Menden-Holthausen sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Gut die Hälfte der Wohnungen ist vor 1969 entstanden, fast ein Drittel sogar vor 1949. Am Kahlenberg sind das Stadtvillen aus dem frühen 20. Jahrhundert, an der Tilsiter Straße Siedlungshäuser der Zwanziger- bis Sechzigerjahre, in Raadt Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Neubau macht nur einen kleinen Teil aus. Für den Verkauf heißt das: Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen entscheiden mit, wer zur Besichtigung kommt.
Ortsentwicklung: neue Wohngebiete
An der Mendener Straße und der Hahnenfähre gilt ein Bebauungsplan für reine Wohngebiete. Der Teil, der im Überschwemmungsgebiet der Ruhr liegt, bleibt frei. An der Zeppelinstraße hat die Stadt das Gelände der ehemaligen Stadtgärtnerei für Wohnen überplant. Für den Bereich Zeppelinstraße und Rembergstraße sieht sie dagegen ausdrücklich keine weitere Wohnbebauung vor. Für Eigentümer bedeutet das: Neue Häuser entstehen hier punktuell, nicht in großen Gebieten. Der Bestand bleibt das Hauptangebot im Stadtteil.
Wertfaktoren für Häuser in Menden-Holthausen
Die Lage zum Rumbach: Der Gutachterausschuss der Stadt Mülheim an der Ruhr teilt Holthausen am Rumbach. Den Teil nördlich des Bachs wertet er zusammen mit Heißen, Winkhausen und Fulerum aus, den Rest mit Menden, Raadt und Ickten. Für Ihre Bewertung zählen deshalb die Verkäufe aus dem richtigen Bezirk.
Das Grundstück: Im Mülheimer Immobilienrichtwert-Modell steigt der Wert eines freistehenden Hauses ab einer bestimmten Grundstücksgröße deutlich. Dazu kommt, dass Bauplätze in Mülheim knapp sind. Die Mehrheit der Käufe von Wohnbauland betrifft inzwischen bebaute Grundstücke, deren Haus abgerissen wird. Ein großes, gut geschnittenes Grundstück kann deshalb mehr wert sein als das Haus darauf.
Die Modernisierung: Ob ein Haus aus den Fünfziger- oder den Siebzigerjahren stammt, macht im Modell kaum einen Unterschied. Wie weit es modernisiert ist, dagegen sehr wohl. Belege über Dach, Fenster und Heizung zahlen sich deshalb aus.
Der Denkmalschutz: Für geschützte Villen am Kahlenberg gelten Auflagen bei Fassade, Fenstern und Dach. Käufer wollen sie vorher kennen, deshalb gehört der Bescheid ins Exposé.
Die Anbindung: Die Nähe zur B1, zur A52 in Raadt und zur Linie 112 zählt vor allem für Käufer, die nach Essen oder Düsseldorf pendeln.
Die amtlichen Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte für Menden-Holthausen veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr, kostenfrei abrufbar über BORIS-NRW. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses. Die Immobilienpreisübersicht des Landes taugt laut Gutachterausschuss nicht als Maßstab für den tatsächlichen Mülheimer Markt.
Beratungstermin vereinbaren„Wer in Holthausen verkauft, verkauft nicht einfach in Mülheim. Zwischen einer Villa am Kahlenberg und einem Siedlungshaus an der Tilsiter Straße liegen nur ein paar Straßen, aber ganz andere Käufer. Deshalb sehe ich mir jedes Haus persönlich an, bevor ich über einen Preis spreche.“
Makler für Menden-Holthausen: Bewertung, Verkauf, Vermietung
Am Anfang steht die Frage nach dem Wert. Wir verbinden die amtlichen Daten des Mülheimer Gutachterausschusses mit einer Besichtigung vor Ort und erklären Ihnen, wie wir zu unserer Einschätzung kommen. Sie bekommen keine Zahl aus einem Rechner, sondern eine Begründung, die Sie nachvollziehen können. Grundlage ist unsere Immobilienbewertung für Mülheim. So arbeitet ein Immobilienmakler Menden-Holthausen, der sein Büro im Stadtteil hat: Die Lagen zwischen Kahlenberg und Ruhraue kennen wir nicht nur von der Karte.
Beim Verkauf Ihrer Immobilie stellen wir zuerst die Unterlagen zusammen. Was dazugehört, zeigt unsere Checkliste für die Verkaufsunterlagen. Danach folgen Exposé, die Auswahl der Interessenten und gut vorbereitete Besichtigungen, die Preisverhandlung und die Begleitung bis zum Notartermin. Jeden dieser Schritte stimmen wir vorher mit Ihnen ab. Möchten Sie Ihr Haus in Menden-Holthausen lieber vermieten, finden Sie den Ablauf bei unseren Leistungen für Eigentümer.
Manche Verkäufe beginnen mit einem besonderen Anlass. Wenn Sie in Menden-Holthausen eine Immobilie geerbt haben oder sich eine Immobilie in der Scheidung klären muss, gelten eigene Fristen und Absprachen. In beiden Fällen sprechen wir zuerst mit allen Beteiligten, bevor ein Exposé entsteht. Wer uns vorher kennenlernen möchte, findet alles über die Immo Biesgen GmbH. Und wer selbst im Stadtteil sucht, legt einen Suchauftrag für Menden-Holthausen an.
Worauf Käufer in Menden-Holthausen achten
Wer in Menden-Holthausen kauft, fragt früher oder später nach drei Dingen. Erstens nach dem Wasser: Teile von Menden liegen im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Ruhr, der Rumbach gilt als Risikogewässer. Steht Ihr Haus in der Nähe, klären wir vorab, was die amtlichen Karten zeigen und welche Versicherung besteht. Zweitens nach den Wegen: Familien schauen auf die Hölterschule und die Luisenschule, Pendler auf B1, A52 und die Linie 112. Drittens nach dem Bestand: Bei Häusern aus der Nachkriegszeit wollen Interessenten wissen, was seit dem Bau erneuert wurde. Für Ihren Verkauf heißt das: Je mehr dieser Fragen schon im Exposé beantwortet sind, desto gezielter sind die Anfragen.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich rechnet
Viele Häuser in Menden-Holthausen sind in der Nachkriegszeit entstanden. Vor dem Verkauf stellt sich deshalb oft die Frage, ob eine Sanierung lohnt. Große Maßnahmen wie ein neues Dach oder eine neue Heizung holen Verkäufer über den Kaufpreis nicht immer herein, weil Käufer ohnehin nach eigenen Vorstellungen planen. Was sich fast immer lohnt, ist Ordnung: Rechnungen und Nachweise zu früheren Arbeiten, ein aktueller Energieausweis und kleine Reparaturen. Im Mülheimer Bewertungsmodell zählt der Modernisierungsgrad deutlich, und belegen lässt er sich nur mit Papieren. Bei den Villen am Kahlenberg kommt der Denkmalschutz dazu. Hier sollte vor jeder Maßnahme geklärt sein, was erlaubt ist.
Ihr Ansprechpartner im Büro Holthausen
Thomas Biesgen, Geschäftsführer der Immo Biesgen GmbH und zertifizierter MarktWert-Makler der Sprengnetter Akademie, ist Ihr Ansprechpartner für Menden-Holthausen.
Immo Biesgen GmbH
Zeppelinstraße 26
45470 Mülheim an der Ruhr
Telefon 0208 30 99 53 62
info@immo-biesgen.de
Termine nach telefonischer Vereinbarung. Kostenlose Parkplätze finden Sie direkt gegenüber.
Nachricht an Thomas BiesgenHäufige Fragen an Ihren Makler für Menden-Holthausen
Welche Leistungen bietet Immo Biesgen für Menden-Holthausen an?
Für Eigentümer in Holthausen, Menden und Raadt beginnt es mit dem Online-Check oben auf dieser Seite und der ausführlichen Marktwertanalyse vor Ort. Beim Verkauf begleiten wir Sie von der Vermarktungsstrategie über die Besichtigungen bis zum Notar. Wer nur einen einzigen Makler beauftragen möchte, findet die Vorteile beim Makleralleinauftrag. Für ältere Häuser beraten wir zum Energieausweis für Ihr Haus, für die Präsentation zum Home-Staging, und für Eigentümer im Ruhestand gibt es die Immobilienverrentung. Käufer und Mieter tragen sich in unsere Interessenten-Kartei ein.
Wie läuft die Immobilienbewertung in Menden-Holthausen ab?
Zuerst sehen wir uns die amtlichen Werte für Ihre Adresse an: Bodenrichtwert und Immobilienrichtwert, beide vom Gutachterausschuss der Stadt Mülheim. Dann besichtigen wir das Haus und prüfen Modernisierungen, Grundstückszuschnitt und Lage, zum Beispiel, auf welcher Seite des Rumbachs es steht. Daraus entsteht eine Einschätzung, die wir Ihnen Schritt für Schritt erklären. Ein Verkehrswertgutachten im rechtlichen Sinn ist das nicht, das erstellt ein Sachverständiger.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf in Menden-Holthausen?
Fast immer brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung und Baupläne, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. In Menden-Holthausen kommen zwei Dinge häufiger dazu: der Bescheid der Denkmalbehörde bei Villen am Kahlenberg und Angaben zur Hochwasserlage bei Häusern nahe der Ruhr oder dem Rumbach. Was davon Sie wo bekommen, klären wir beim ersten Termin.
Was kostet ein Makler in Menden-Holthausen?
Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an einen privaten Käufer, gilt in ganz Deutschland: Der Käufer zahlt nie mehr Provision als der Verkäufer. Wie hoch die Provision ist, wird im Maklervertrag vereinbart. Was eine Bewertung und ein Verkauf bei uns kosten, besprechen wir vor jedem Auftrag offen mit Ihnen.
Was zeichnet einen guten Immobilienmakler für Menden-Holthausen aus?
Prüfen Sie drei Dinge. Erstens die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, sie muss im Impressum stehen. Zweitens die Datengrundlage der Bewertung: Ein seriöser Makler stützt sich auf die Daten des Gutachterausschusses und eine Besichtigung, nicht nur auf Angebotspreise aus Portalen. Drittens die Kenntnis der Mikrolage, in Menden-Holthausen etwa, ob ein Haus nördlich oder südlich des Rumbachs liegt.
Die Immo Biesgen GmbH wurde 2020 gegründet und gehört keiner Bank und keiner Franchisekette an. Geschäftsführer Thomas Biesgen ist zertifizierter MarktWert-Makler der Sprengnetter Akademie, die Erlaubnis nach § 34c hat das Ordnungsamt der Stadt Mülheim an der Ruhr erteilt.
In welchen Ortsteilen rund um Menden-Holthausen sind Sie tätig?
Wir sind im ganzen Stadtteil unterwegs und kennen die Unterschiede zwischen den Lagen: Holthausen mit Max-Planck-Campus und Hauptfriedhof, den Kahlenberg mit seinen Villen am Ruhrhang, den Witthausbusch mit Waldpark und Tiergehege, das Rumbachtal als Naturschutzgebiet, Menden mit Ruhrauen und Leinpfad, Ickten mit seinen Höfen im Ruhrtal und Raadt mit Flughafen und A52-Anschluss.
Der Stadtteil hat überwiegend die Postleitzahl 45470, einzelne Adressen an der Gracht gehören zu 45472. Die Vorwahl ist 0208.
Mit dem Auto ist man von unserem Büro in etwa neun Minuten in der Mülheimer Innenstadt, in sieben Minuten in Heißen und in fünf Minuten in Saarn auf der anderen Ruhrseite. Auch dort sind wir als Immobilienmakler für Heißen und als Makler für Saarn für Sie da.
